编者按
众所周知，对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都是采取的禁止性原则，因为我国法律和政策规定农村宅基地使用权仅归属于该集体经济组织的成员，且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此，现阶段城镇居民购买宅基地房屋的买卖合同一般会被认定为无效，那么有哪些特殊情形，城镇居民购买宅基地房屋的合同会被认定为有效呢？一起来看看吧。
律师解读
一般情况下，城镇居民购买宅基地房屋的买卖合同无效，但存在以下特殊情形时，合同可以认定为有效：
一、双方的交易的时间在1999年1月1日之前的
1998年修订的土地管理法，删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定；规定了“一户一宅、限定面积”，即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。
1999年5月6日开始实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”首次明确禁止城镇居民在农村宅基地上建房。
如果宅基地房屋买卖合同是在1999年1月1日前签订的，此时国家并未明确做城里人买农村房的禁止性规定，依据“法不溯及既往”的原则，后出台的法律不能约束之前的行为。因此，城镇居民在此之前签订的房屋买卖合同应认定为有效。
有些朋友可能还有疑惑：我国法律不是一直都规定农村土地属于村集体的嘛，城镇居民是非农民，自然不可以享有宅基地使用权，但我们国家的土地政策并非是一成不变的，比如：1982年2月，国务院发布《村镇建房用地管理条例》第十四条规定： 农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。
因此，在1999 年 1 月 1 日《土地管理法》修订之前，将宅基地房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的应认定为有效。（注：关于我国农村宅基地制度的发展演变可以参考我之前的文章 退休人员回农村定居，为何有些能重建继承的宅基地房，有些却不能？）
二、双方买卖的土地性质发生了变更，宅基地已转为国有土地的
出卖人将宅基地房屋出卖给城市居民时，该房屋所占宅基地因征用已经转为国有土地，或村委会变成了居委会，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，宅基地性质已发生转变的，因此不再适用于城镇居民不能买农村房的法律规定。
三、取得合法权属证书的
买受人原来是本村集体成员，后来把户口迁到了城镇，虽然其户口迁走了，但是其从小在本村长大，村里也认可他属于本集体的成员，其购买农村私有房屋后，所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的。
四、户口迁入转为农民身份的
城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的。
五、家庭共同购房的
买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以依法认定为家庭共同购房。
六、多次转让后最终买受人符合条件的
对同一房屋经多次转让的，可依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断，若最后一手买受人符合上述有效情形的，合同可认定为有效。
结语
综上所述，城镇居民购买宅基地房屋除上述6种特殊情形外一般会认定为无效，而现阶段城镇居民是禁止购买宅基地建房的，如果确实已经购买或想买宅基地房屋的，依据不告不理的原则，如果不是碰到政府拆迁，一般不会管理，但一旦出现卖家反悔等情形则将面临合同无效的法律风险，因此城镇居民在购买宅基地房屋时一定要三思而行。
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